למה כדאי לשים לב בעסקאות נדל"ן - מורה נבוכים
~~טיפים לעסקת נדל"ן
מאת עו"ד גיא אורן
לא פעם אנו שואלים עצמנו מה חשוב או כדי לדעת לפני שאנו רוכשים או מוכרים נכס מקרקעין. רובנו לא טורחים לברר מהם הנקודות החשובות שכדאי לשים אליהם לב על מנת שלא נטעה, חלילה, או נצטער בדיעבד על ביצוע עסקה כושלת.
בשל קוצר היריעה אתמקד ברשימה זו במספר נקודות פרקטיות ומהותיות, אשר עשויות להדריך כל אחד מאיתנו, בבואו לבצע עסקת מקרקעין.
ראשית, היות שעסקת מקרקעין הנה עסקה גדולה, אם לא בין הגדולות שאדם עושה במהלך חייו, הרי שמומלץ לפנות לעורך הדין הבקיא ובעל ותק בתחום, ואם ניתן גם לקבל עבורו המלצות ממכרים על מנת שנהיה בטוחים שאנו פונים לעו"ד מקצועי הבקיא בתחום.
לחלק מאיתנו חשוב לרכוש דווקא נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) אם כי מרבית הנכסים בישראל טרם רשומים בטאבו, אלא במנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) ו/או בחברה משכנת. לרבים מאיתנו רישום הזכויות בטאבו מקנה תחושת ביטחון, אך גם אם הזכויות בנכס טרם נרשמו בטאבו, הרי שאין הדבר גורע בהכרח בשווי הנכס או בזכויות הרוכש. לעיתים הרישום בטאבו עשוי לקחת מספר שנים עד להשלמת הליכי פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש של חלקות) במקרקעין.
באם הזכויות בנכס רשומות בממ"י הרי שהרוכש רוכש זכויות חכירה. באם הנכס מהוון, הרי שאין צורך בתשלום דמי חכירה למנהל במשך תקופת ההיוון וכן בתשלום דמי הסכמה בגין העברת זכויות. יחד עם זאת, רישום הנכס במנהל עלול להציב מספר מגבלות בפני הרוכש בקשר לנכס, כגון צורך בקבלת היתרים שונים ממ"י, כגון קבלת הסכמת המנהל למתן היתר בניה, תשלום דמי היתר לממ"י במקרה של תוספת בניה מעבר לקיבלות הבניה של הנכס, אישור העברת זכויות, הגבלות עפ"י הסכם החכירה ועוד.
באם טרם רשמו הזכויות בנכס בטאבו, למשל מפני שטרם הושלם הליך הפרצלציה או טרם נרשם בית משותף, מתנהל רישום הזכויות בקשר לנכס אצל הקבלן או היזם שמכר את הנכס, אשר משמש כחברה משכנת. הנכס יכול שיהיה רשום בחברה המשכנת ואינו אדמת מנהל. במקרה כזה אין צורך בעמידה בתנאים שמציב המנהל כאמור לעיל וכל הרישום בקשר להעברת זכויות בנכס ממוכר לקונה, רישום התחייבות לרישום משכנתא ועוד מתבצע אצל החברה המשכנת "כמעין טאבו".
דבר ראשון שיש לבדוק בקשר לנכס בטרם רכישתו הוא מצב הזכויות בנכס, מיהו הבעלים, האם הנכס משועבד, האם קיימות לגביו זיקות הנאה, האם מעוקל, האם יש לגביו צו הריסה ועוד. נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות משמש "כתעודת הזהות של הנכס" ועונה ברוב המקרים על השאלות הנ"ל, ובלעדיו מומלץ שלא להתקדם כלל במשא ומתן לפני חתימת הסכם. בנוסף, כדאי להרחיב את הבדיקות בקשר לנכס גם ברשויות השונות, כגון בועדה המקומית לתכנון ובניה ולוודא השימוש המותר בנכס, זכויות בניה קיימות, לעניין בתיק הבניין וכיוצ"ב.
האם כדאי לחתום על זכרון דברים בטרם חתימת הסכם מחייב ? בית המשפט פסק לא אחת כי גם זכרון דברים יכול לשמש כחוזה מחייב, אם הוא מכיל את אותם פרטים הדרושים ע"י החוק כדי לענות על הצורך של הסכם, כגון שמות הצדדים, מחיר הנכס, לוח תשלומים, מועד מסירת החזקה ועוד. לכן, באם צד למשא ומתן מעוניין שלא ליטול את הסיכון ולהימנע ממצב, שבו יחויב לבצע העסקה, למרות שביקש לחזור בו, מוטב לו לשקול פעמיים, באם לחתום על זכרון דברים. כמובן שלזכרון דברים יש גם יתרונות, ובדר"כ מבטיח הקונה עצמו במסגרת זכרון הדברים כנגד תשלום מסוים שמשלם למוכר מפני אפשרות שהמוכר יציע הנכס לקונה אחר עד לחתימת ההסכם. יחד עם זאת, באם מתחרט הקונה ואינו מעוניין לרכוש הנכס, ברוב המקרים מוסכם שהמוכר זכאי שלא להשיב התשלום שקיבל מהקונה כמעין "פיצוי מוסכם". כך או כך, בין אם כדאי לחתום על זכרון דברים, אם לאו תלוי הדבר בנסיבות של כל מקרה לגופו.
ברכישת דירה מקבלן כדאי לשים לב מי הוא הקבלן שבנה את הדירות. האם יש לו ניסיון, האם הוא מסובסס כלכלית והאם הוא רשום בפנקס הקבלנים. לשאלות אלו יכולה להיות השפעה כאשר מתגלים בדירה ליקויי בניה ועפ"י החוק מחוייב הקבלן בתיקון הליקויים. לעיתים, כשהקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם ו/או הדין מוגשות כנגדו תביעות לבית המשפט בנושא תיקון ליקויי בניה, פיצוי כספי בגין אי תיקון הליקויים או תיקון ירוד וכן בגין ירידת ערך הדירה, למשל בגין ליקויי רטיבות חמורים בנכס.
נושא חשוב נוסף שכדאי לשים אליו לב, הוא קבלת בטחונות מתאימים מהקבלן בגין הכספים שמשולמים לו. החוק דורש מהקבלן בנסיבות מסויימות להבטיח את תשלומי הקונה באחת הבטוחות המוצעות בחוק, למשל ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח והערת אזהרה בגין סכומים שמשלם הקונה לקבלן מעבר ל – 15% משווי הנכס, וזאת לצורך הבטחת רישום הזכויות ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין או בממ"י מחמת פירוק או עיקול. לעיתים כדאי להתנות תשלום מתוך תשלומי התמורה בקבלת הבטוחה כאמור או לעדכון סכום הבטוחה בהתאם לסכומים ששולמו עד אותו שלב לקבלן.
נושא נוסף שכדאי לשים אליו לב, הוא נושא היתר הבניה והשימוש המותר בנכס עפ"י תוכנית בינוי עיר (תב"ע). לא פעם מתעכב נושא קבלת היתר הבניה למועד בלתי ידוע. במקרה שכזה מומלץ לדרוש סעיף בחוזה שיאפשר לרוכש לבטל את העסקה בחלוף תקופה מסומיימת, למשל חצי שנה, מבלי שהדבר יהווה הפרת חוזה מצד הקונה ובמקרה זה יהיה זכאי הרוכש להחזר הכספים ששילם ע"ח הדירה בצירוף הצמדה.
לסיום, כדאי לשים לב גם למספר נושאים מפרט הטכני שמציע הקבלן מעבר לאבזור בבית, כגון שטח הנכס, הצמדות – כגון חניה, מחסן, גינה, גג ומרפסת, אשר עשויים להשפיע על שוויי הנכס וזכויות שרוכש הקונה.
כמובן שיש לתת את הדעת גם לנושא המיסוי הנובע מהעסקה וחבות המוכר במס שבח, מס מכירה או מס רכישה מצדו של הקונה.
רשימה זו אינה מהווה תחליף לקבלת יעוץ משפטי, אשר מומלץ בכל עסקת מקרקעין. השימוש ברשימה זו הנו באחריות הקורא בלבד.
