מה זכויותיו של רוכש כלפי קבלן במקרה של גילוי ליקויי בניה ?
~~זכויות רוכש דירה מקבלן במקרה של ליקויי בניה
מאת עו"ד גיא אורן
חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 קובע, בין היתר, כי המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה אם הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה או תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. סעיף 4 א' לחוק קובע כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד או שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
לאור האמור חשוב ביותר להודיע לקבלן על ליקויי בדירה שנתגלה בסמוך לאחר מועד הגילוי, כפי שנדרש לא אחת בחוזה הרכישה ע"י הקבלן. אי מתן הודעה במועד עפ"י החוק עלול להביא לידי כך שהרוכש איבד את זכותו להסתמך על אי ההתאמה.
במה דברים אמורים ? לעיתים, הרוכש עשוי לגלות כי שטח הדירה שרכש או האופן שבו נבנתה הדירה או האביזרים שהותקנו בדירה שונים מן האמור במפרט, הינם בבחינת אי התאמה או אפילו אי התאמה יסודית. במקרים אלו, באם לא יודיע למוכר על אי ההתאמה ויגיש תביעה כנגד הקבלן בחלוף שנה מיום גילוי אי ההתאמה או לאחר שחלף זמן סביר, במקרה שלא ניתן היה לגלות אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, הרי שבית המשפט עלול לדחות את תביעתו מחמת התיישנות, כבר בשלבים המקדמיים של המשפט או במסגרת פסק הדין. יש לשים לב, בל נטעה כי תקופת ההתיישנות עפ"י חוק המכר דירות קצרה מתקופת ההתיישנות של 7 שנים הנהוגה בדר"כ בעילות אזרחיות אחרות.
כשרוכש מממש את זכותו עפ"י החוק ומתריע בפני הקבלן על אי התאמה מחוייב הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת לעמוד בדרישות החוק כאמור לעיל. בדר"כ הקבלן מתנה בחוזה המכר את ביצוע התיקונים בכך שהרוכש יאפשר לו להיכנס לנכס ולבצע את התיקונים הנדרשים. באם הרוכש לא יאפשר לקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים או יתערב במהלך עבודתו של הקבלן עלול הרוכש לאבד את זכותו לדרוש תיקון הליקויים או את שווים הכספי. כמו כן, מוטב שלא לבצע התיקון באופן עצמאי, שאחרת עלול הרוכש לאבד את זכותו לתיקון הליקוי ע"י הקבלן, וזאת בשים לב להוראות ההסכם שבין הקבלן לרוכש.
לעיתים, בית המשפט מגיע למסקנה כי אין מקום להורות על תיקון הליקוי בשל נסיבות אובייקטיביות, הקשורות בנכס, או שכלל אין אפשרות לבצע התיקון, לדוגמא במקרה, שבו הוכח כי הרוכש קיבל בפועל שטח קטן מזה שרכש עפ"י החוזה והתוכניות שצורפו לחוזה המכר. במקרים אלו, על יסוד חוות דעת מומחים, כגון מהנדס בנין, שמאי מקרקרעין ומודד מוסמך, עשוי בית המשפט לפסוק לרוכש סכום כספי בגין ירידת ערך הנכס.
ליקויי בניה עשויים להקים לרוכש עילות תביעה נוספות, כגון, פיצוי בגין עוגמת נפש במקרה של אי תיקון הליקויים במועד ע"י הקבלן, שבעטיים סבל הרוכש מפח נפש, כך למשל במקרה של ליקויי רטיבות חמורים בנכס שמנעו מהרוכש לעשות שימוש סביר בנכס, לא כל שכן אם הוכח כי הנכס הנו במצב כה חמור עד כי אינו ראוי למגורים.
אנו נתקלים מפעם לפעם בתופעה, לפיה מבקש הקבלן מהרוכש לחתום על מסמך, הכולל סעיף, לפיו הרוכש מוותר על זכות תביעה שיש לו כנגד הקבלן בנוגע לליקויי בנייה. סעיף כאמור, נכלל לעיתים בבקשה להעברת זכויות בחברה משכנת, כשמוכר מוכר את דירתו לרוכש כדירת יד שניה והזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, והחברה המשכנת מופקדת על רישום העברת הזכויות בנכס בחברה המשכנת. בית המשפט העליון קבע במקרה דומה כי אין לתת לסעיף, השולל את זכותו של הרוכש לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה, כל תוקף משפטי, באשר תניה כאמור מנוגדת לתקנת הציבור, הגם שהבקשה עצמה הנה מעין חוזה אחיד, הכולל תניות מקפחות.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי, אלא תיאור כללי של הנושא והשימוש באמור הנו באחריותו הבלעדית של הקורא.
