בתקופה האחרונה, הביטוי "התחדשות עירונית" עולה יותר ויותר בכותרות. המודעות הציבורית עולה מיום ליום וכך גם ההבנה לחשיבותה. קיימות סיבות טובות ורבות מאוד לכך שכדאי שיתבצעו פרויקטים של התחדשות עירונית בכל מקום בארץ. סיבות כגון הקמת מבנים שיעמדו בפני רעידת אדמה, התפתחות אזורית, התחדשות אוכלוסייה ובעיקר פתרון למשבר הדיור.
בעלי הדירות בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יכולים לקבל מהיזמים הטבות רבות תמורת הסכמתם לפרויקט. הרעיון שעומד מאחורי פרויקטים של פינוי בינוי הוא התמורה הכלכלית, היזם מממן את כל עלות הפרויקט ואת כל ההוצאות אשר יחולו על בעלי הדירות.
בתקופה האחרונה, הביטוי "התחדשות עירונית" עולה יותר ויותר בכותרות. המודעות הציבורית עולה מיום ליום וכך גם ההבנה לחשיבותה. קיימות סיבות טובות ורבות מאוד לכך שכדאי שיתבצעו פרויקטים של התחדשות עירונית בכל מקום בארץ. סיבות כגון הקמת מבנים שיעמדו בפני רעידת אדמה, התפתחות אזורית, התחדשות אוכלוסייה ובעיקר פתרון למשבר הדיור.
התחדשות עירונית מעלה בעיקר קונוטציה של פרויקט "פינוי בינוי", זאת אומרת הריסת מספר בניינים ישנים ובמקומם בנייה של בניינים חדשים הכוללים מספר רב יותר של יחידות דיור.
פרויקטים נוספים שנכללים בהגדרה "התחדשות עירונית" הם "עיבוי בינוי" (תוספת בניה משמעותית לבניינים קיימים ללא הריסתם) וגם תמ"א 38 נכללת בהגדרה זו.
רשויות המדינה מאוד מעוניינות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. הסיבה העיקרית היא שזהו פתרון מושלם למצוקת דיור הקיימת. בשל כך, המדינה מעניקה הטבות במס ומענקים על מנת לקדם פרויקטים מסוג אלה. כיום ניתן לקדם פרויקטים של פינוי בינוי דרך הווד"לים המפורסמים שהוקמו (וועדה לדיור לאומי) בהם ניתן לאשר פרויקט פינוי בינוי בהליך מזורז של שנה!
פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים לרוב בשכונות ותיקות המאופיינות באוכלוסייה מוחלשת, בד"כ אוכלוסייה בעלת מעמד סוציואקונומי נמוך. השכונות מאופיינות בד"כ במבנים ותיקים ובדירות קטנות וישנות. התחדשות עירונית כוללת הקמת בניינים חדשים עם מספר רב יותר של יחידות דיור, שיקום התשתיות, סלילת כבישים חדשים, הוספת מקומות חניה והקמת שטחי ציבור ומבני ציבור, ובכך השכונה משתקמת ומתחזקת ומושכת אליה אוכלוסייה חזקה יותר.
בעלי הדירות בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יכולים לקבל מהיזמים הטבות רבות תמורת הסכמתם לפרויקט. הרעיון שעומד מאחורי פרויקטים של פינוי בינוי הוא התמורה הכלכלית, היזם מממן את כל עלות הפרויקט ואת כל ההוצאות אשר יחולו על בעלי הדירות.
התמורה לבעל הדירה בפרויקטים של התחדשות בד"כ דומים והם:
- דירה חדשה בפרויקט, בדרך כלל שטחה גדול יותר בכ- 35% מהדירה הישנה. בד"כ מהווה תוספת של חדר או שניים נוספים לעומת הדירה הישנה, מרפסת שמש וחניה.
- תשלום שכר דירה חודשי עבור דירה חלופית לכל התקופה מרגע מסירת הדירה הישנה ועד לקבלת הדירה החדשה.
- מימון הובלה של תכולת הבית מהדירה הישנה וחזרה לדירה החדשה.
- מימון עלות עורכי הדין אשר ייצגו את הדיירים ואנשי מקצוע נוספים.
- ערבות בנקאית בשווי של הדירה החדשה שיקבל.
בנוסף הדיירים צריכים לדרוש כי הדירות שיקבלו יהיו מאותו סוג וזהות ברמת הגמר ובמפרט לדירות אשר יוותרו ליזם וימכרו על ידו. הדיירים יכולים לדרוש לקבל דירה בקומה גבוהה יותר (בד"כ קומה אחת מעל לקומה כיום), שדרוגים בדירה וברמת גמר ואף ריהוט.
יצוין כי עמדתה של יו"ר הוועדה המחוזית והממונה על מחוז תל אביב במשרד הפנים היא כי התמורה לבעלי הדירות תכלול חדר נוסף ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה, כאשר המקובל הוא שטח של כ- 25 מ"ר וחניה. עמדה זו נלקחת בחשבון בדיוני הוועדה אך אינה מחייבת.
אין ספק כי דייר שייתן הסכמות לפרויקט ירוויח. שווי דירתו החדשה תהיה שווה לפחות 30% - 50% יותר משווי דירתו הישנה! דוגמא לכך ניתן לראות בשכונת נווה שרת בתל אביב. בימים אלו מתבצע פרויקט פינוי בינוי בשכונה, וקיימים בתכנון פרויקטים נוספים. דירות בנות 2.5 חדרים בבניינים ותיקים בעלי מאפיינים טובים לפרויקט של התחדשות עירונית נמכרות כיום במחירים של 1.7 מיליון ₪. בעלי הדירות קיבלו בתמורה דירה חדשה בשטח ממוצע של כ- 100 מ"ר הכוללת מרפסת וחניה. דירות אלה נמכרות כיום במחיר של כ- 2 מיליון ₪, לאחר סיום הבניה סביר שימכרו בכ- 2.3 מיליון ₪.
כיום מחירי הדירות בארץ הם ברמה הגבוהה אי פעם ולכן ליזמים משתלם להשקיע כסף בפרויקטים מעין אלו. הרווחיות גדולה, ובשל כך הם יכולים גם לפצות את בעלי הדירות בעלות הכוללת ואף בשדרוגים נוספים. במידה ומחירי הדירות יחלו לרדת, הסיכונים יעלו, הבנקים ידרשו ריבית גבוהה יותר עבור הלוואות וסביר כי תפגע ותתפוגג הכדאיות הכלכלית של היזמים.
זמן ממוצע לפרויקט פינוי בינוי מרגע הפנייה לדיירים ועד לחתימת חוזה ותחילת בניה יכול לקחת בין 7 שנים ל- 10 שנים. שיתוף פעולה מצד הדיירים יכול לחסוך כמחצית מהזמן ואף יותר.
התאגדות נכונה ומהירה של בעלי הדירות ע"י בחירת ועד דיירים שתפקידו לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות, יכולה להביא לצמצום משמעותי בזמן הימשכותו של הפרויקט.
ועד הדיירים אחראי לדאוג לאינטרסים של הדיירים שאותו הוא מיצג. עליו לבצע את בדיקות ולקבל החלטות אשר ייצגו את כל בעלי הדירות. ועד הדיירים צריך לבחור יזם אשר יש לו ניסיון בהקמת פרויקטים גדולים של בניה ויש לו את היכולת לעמוד במימון פרויקט מסוג זה. על הועד לנהל משא ומתן מול היזמים על התמורה שיקבלו בעלי הדירות בתמורה להסכמתם.
כדי לסייע לדיירים לפני החלטה לגבי פינוי ובינוי, משרד הבינוי מעמיד לרשותם אפשרות לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין. תפקידו של השמאי לבדוק ולקבוע האם התמורה שמציע היזם לבעלי הדירות במסגרת העסקה, היא סבירה וכדאית מבחינה כלכלית. השמאי יערוך דיונים עם הדיירים, ישמע את המתלבטים ואת המעוניינים, יבחן את הצעתו של היזם, יערוך בדיקות ויאסוף נתונים ויקבע האם העסקה כדאית ובאילו תנאים.
במידה ועולות טענות מצד דיירים מתלבטים לרשות השמאי עומד תקן שמאי שנערך ע"י הוועדה לתקינה שמאית שהינה יחידה במועצת השמאים במשרד המשפטים. תקן מס' 21 הינו כלי עזר לשמאי לפיו יערוך את חוות דעתו ויקבע האם הפרויקט כלכלי והאם דרישותיהם של הדיירים סבירות או בלתי סבירות.
לסיכום, התחדשות עירונית היא דבר נפלא שיש לתת לו הזדמנות, כל הצדדים מרווחים.
שי אברהם שמאי מקרקעין
בעל משרד לשמאות מקרקעין ויזמות נדל"ן, קידום פרויקטים, תמ"א 38, פינוי בינוי.
